從野蠻生長到精耕細作:共享辦公的「聚」與「變」

作者:Fairy    發表日期:2018-03-27 04:04:08

文:王營

矗立於北京市朝陽區建國門外大街1號、前身為北京國貿飯店的標誌性建築,已經悄然變更為「共享際@國貿」。

這是毛大慶於2017年6月14日接手的託管物業。他將這座有着近30年歷史的古老建築改造成了一家集長租公寓、共享辦公和創意商業IP於一身的產品。這個產品線叫做共享際。更早於共享際,毛大慶創辦的另外一家公司更被大眾所熟知,它叫做優客工場。

共享際@國貿更像是一家高端版長租公寓。目前,這裏一個房間月租為12000元。改造前,酒店物業方每天掛出的房間日租價為800元。共享際團隊對酒店房間內部構造僅進行了略微改造,使之更適合租客長期居住。對於整體產品業態,共享際團隊在公共空間部分增加了共享辦公空間和一些創意商業品牌。

至於物業方中國國際貿易中心為何將如此繁華地段的五星級酒店託管給毛大慶改造成共享際?毛大慶和他的團隊給21世紀經濟報道記者的答案是,「物業方可能更想尋找一個新的業態。比如,國貿四期也引入了聯合辦公;酒店的運營成本很高,原物業方服務人員高達上百人,但共享際團隊只需十幾個人就可以搞定;再者,從算賬角度看,星級酒店空置率也是行業普遍問題。綜合各種原因,物業方不願再投入。」

隨着中國熱點城市進入城鎮化後期,城市更新和老城復興成為熱點話題。大量需要盤活改造的大小物業需求不斷涌動,但能夠承接這樣需求的運營方並不多。除了傳統業態商場、酒店之外,共享空間的玩家們迅速且成功地向物業方灌輸了這樣一個更具新意的業態。

相較於房地產其他細分領域,共享空間的需求目前正被前所未有的重視。商場、酒店業發展不利,市場上大量需要盤活的資源,共享空間被物業方以及政府視為聚人氣,增強區域活力的「救星」。同時,在大眾創業、萬眾創新倡導下,更具想像力的共享空間也吸引着大量的資本。

不過,每一個行業都有其特定的發展周期。共享空間這個新興領域儘管只有三年發展史,但已經從野蠻生長迅速走入整合升級階段。從噱頭到嘗試、再到落地,一些經營不善的玩家開始淡出,一些還想要繼續擴大的玩家選擇合併,而一些更有野心的玩家開始爭搶規模。

需求涌動

3月21日,就在21世紀經濟報道記者約訪毛大慶的當天,他透露說,「要宣佈一件大事。」這件大事指的是,當天優客工場與萬科集團北方區域達成戰略合作協議,雙方將整合各自資源,利用品牌及資源優勢,共同打造創造力階層的共享辦公及服務生態圈,以實現雙贏。

在這份由毛大慶親自敲定的新聞稿中有一段表述是,「對於此次與萬科集團北方區域的戰略合作,毛大慶表示了高度的熱情,他說要將雙方的戰略合作,落實到資源整合平台,儘快在10個以上的城市落地。」在這份新聞稿中,萬科集團副總裁、北京區域行政總裁兼北京萬科總經理劉肖也有一段表態。劉肖說,「優客工場是萬科生態系統大家庭的成員,而生態聯盟,則是企業發展的未來方向。」

當房地產開發業務逐漸萎縮後,開發商也在積極尋找路徑盤活自持物業。長租公寓、共享辦公均是房企們熱衷探索的方向。行業多變,毛大慶也十分感慨,離職萬科三年後,他竟以戰略合作夥伴身份與北京萬科再度結緣。據毛大慶估算,萬科北方區域至少會有幾萬套長租公寓,長租公寓必然衍生共享辦公。優客工場可以通過內容服務方式向北京萬科進行管理輸出。

隨着中國房地產市場進入存量時代,這樣的需求在中國熱點城市大量存在。成為共享空間領域的網紅創始人後,主動找到毛大慶洽談的物業方也越來越多。就在21世紀經濟報道記者約訪毛大慶的前一天,他共計接待了六波物業方。「昨天還有一個之前拒絕的物業方,人家一路追到北京來。」毛大慶也非常感慨,因創辦了共享辦公,他受到了前所未有的來自政府和物業方的高度重視。這甚至令曾歷經凱德置地、萬科高管的他也有些感到受寵若驚。

除了大量需要被盤活的物業,來自頂層政策的支持極大地刺激了我國市場中的創業熱情。2012年,我國全年新登記的企業不到200萬戶(196萬),這個數字在2015年,也就是優客工場創立的當年,達到了444萬戶。2017年,該數據已經接近700萬戶(652萬),正是由於中小企業數量的迅速增加,市場的需求才能迅速被放大。

大量的物業需求以及迅速成長的中小企業,催生諸多共享辦公領域玩家。恰如毛大慶所感慨,在互聯網時代,當一個風口出現的時候,會有一群人迅速捕捉和佔領風口。這就是時代的特徵。

自2014年升溫之後,共享辦公迅速擴張。克而瑞研報顯示,截至2016年末,聯合辦公空間運營商已超3500家,提供超過10萬張工位。高力國際統計數據顯示,當時北京有860家共享辦公中心,上海235家。這其中,優客工場在國內被稱之為中國共享空間中的獨家獸。

中國共享空間的巨大需求也吸引了目前估值高達200億美元的全球共享空間巨頭Wework。2016年7月,WeWork正式進入中國市場,首站是上海。有公開資料稱,截至2018年2月,WeWork在大中華區進駐了上海、北京、香港三座城市,開店數量是11家。

開發商經過一段時間試水之後也躍躍欲試。今年3月20日,SOHO中國董事長潘石屹在業績會上稱,巨大的市場需求堅定了SOHO中國對於共享辦公市場的信心。目前SOHO 3Q平均出租率達87%,涵蓋IT、教育、金融、諮詢服務、文化傳媒等眾多當今高速發展行業。SOHO 3Q不僅面向創業企業,也面向未來的公司。成立兩年多以來,累計已有4200家企業,超過7萬名用戶入駐。快速發展的背後,是互聯網和資訊技術對整個社會辦公方式的顛覆性變化,共享辦公將成為適應社會發展需求的新型辦公模式,而SOHO 3Q也將成為SOHO中國未來增長的新動力。

SOHO財務總監兼執行董事唐正茂說,他們的計劃是預計在2018年把共享辦公SOHO 3Q的座位數在2017年基礎上翻一倍,達到四五萬左右的規模。

行業壁壘

風口之後是一群實力弱的玩家走向死亡。自2015年井噴之後,共享辦公市場正逐漸走向穩定。部分實力較弱的企業已被市場淘汰,行業已對新進入者形成了一定的壁壘。

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2016年,21世紀經濟報道記者就注意到共享辦公領域開始出現的倒閉現象。2016年10月26日,位於北京銘基國際創意園內的聯合辦公空間Mad Space宣佈破產倒閉。10月28日,Mad Space全部入駐創業者已經搬離。而這個創業空間的運營時間不到一年。21世紀經濟報道記者了解到,儘管在關門前,該空間內入駐率已達到60%,但沒有後續資金支持,也未形成穩定盈利,Mad Space最終選擇了放棄。

21世紀經濟報道記者調查發現,隨着創客空間大批量湧入,不少尚未理清盈利模式的創客空間也在陸續倒閉。這些運營者普遍面臨的問題是,盈利模式單一、運營分散等。

一位剛剛離開共享空間行業的人士告訴21世紀經濟報道記者,理論上講,共享辦公可以利用二房東模式賺取租金差價。但實際上,由於不少玩家無法降低物業成本,行業里的玩家一半以上是不可能賺錢的。利潤很薄,競爭很激烈。據他測算,在共享空間領域,好一點的玩家毛利率可達30%-50%,弱一點的毛利率15%-20%。

更令一些投機取巧的玩家感到失望的是,雙創帶來的政策福利正在減弱,最新政策導向是專業化空間、產學研結合的空間,這對以二房東為主要模式的聯合辦公空間來說,有一定影響。2017年7月21日,國務院印發《關於強化實施創新驅動發展戰略進一步推進大眾創業萬眾創新深入發展的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》引導眾創空間向專業化、精細化方向升級,支持龍頭骨幹企業、高校、科研院所圍繞優勢細分領域建設平台型眾創空間。探索將創投孵化器等新型孵化器納入科技企業孵化器管理服務體系,並享受相應扶持政策。

2017年上半年,克而瑞針對部分聯合辦公曾進行一項調研。部分聯合辦公表示,補貼越來越少,但國家級眾創空間的名號和加入雙創周等對空間發展有一定幫助。據調研稱,湖南某以空間為主的創服公司前兩年的政府補貼分別為 1294萬、675萬。補貼還有,幾十萬至上百萬,但是申請越來越難。

當潮水退去,才知道誰在裸泳。這句話用在共享空間領域也極為恰當。一位知情人士稱,在共享空間領域,一類是依靠政策補貼賺錢;另外一類則是真正靠運營賺錢。「前幾年,不少政府還是非常看重眾創空間的。希望可以招商引資帶入一些企業,政府還可以給補貼。但隨着風口過去,一些運營不佳的共享空間就難以為繼。」

上述離開共享辦公領域的行業人士稱,共享空間實際對團隊要求很高。行業確實有剛性需求並有政策支持。同時,一張桌子也是導入企業很好的入口。但這個行業模式很重,並不是一個非常容易標準化的產品。從選址、裝修再到算賬;從投資人融資再到管理團隊,鏈條非常長。這並不像自行車領域更易標準化。「如果想要做好共享空間,需要品牌足夠大,同時也能向投資人講述一個美好的資本故事。」

毛大慶也向21世紀經濟報道記者坦言,在他創辦優客工場以來,他所感受到的壓力並非來自外界,而是自身。「商業模式怎麼完善?如何從租桌子演化到做數據做社群?如何進行標準化運營?這些點上着過急。」

另外,對於一個資本驅動的行業,速度和規模也是共享空間優勝劣汰的重要因素。無界空間創始人RANDY在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,「任何創業一旦慢了可能就沒法再發展。在共享空間領域,速度和規模很重要。比如,2015年時,你開1到2個空間,共享空間就有可能融到錢。因為那時候大家都處於天使A輪階段;到了2016年的時候,頭部玩家就必須要有5到10個空間才能融到錢,品牌才能獲得認可。這時候,只有1到2個空間的人其實已經被這個行業淘汰了,或者變成一個小生意了;到2017年的時候,玩家們基本變成15-20個以上空間,才有可能在資本市場拿到錢。」

生態閉環

在共享空間領域,毛大慶是一位佔據了「天時、地利、人和」的創始人。

2017年年末,毛大慶在優客工場品牌發佈會現場講述了一個恆星的故事。恆星是一種聚變的產物,它因聚而變,產生大量的能量,為星系內的天體輸送光、熱和價值,陪伴萬物生長。他聲稱,「 2017年,是優客工場『聚』和『變』的一年」。

他所謂的「聚」,其實指的是,2017年,共享辦公行業邁入了深度整合和產業升級的新階段。截至2017年12月1日,優客工場已經完成全球35城市、120個社區的佈局,運營面積超40萬平米。

在2017年間,優客工場與洪泰創新空間簽署戰略合併的框架協議,標誌着共享辦公行業邁入了深度整合和產業升級的新階段;優客工場戰略投資Wedo聯合創業社,在華南的共享辦公空間運營方面深度合作,雙方將實現全球與粵港澳大灣區的資源共享和優勢互補;和方糖小鎮正式宣佈達成戰略合作;與無界空間達成戰略性股權合作協議,在品牌推廣、商務拓展、空間運營等方面展開深度合作,實現資源共享優勢互補;戰略投資河南首家共享辦公空間——UFO.WORK共享辦公,圍繞城市企業發展的需求,以提供物理空間服務為基礎,不斷提升各類服務內容和服務水平,形成城市企業服務強勢品牌;正式控股專業個人商辦房產全託管家企業碎片空間,通過更加多元化、碎片化、私密化的商業空間,增加入駐企業的授權感、參與感和成就感,為用戶提供更加契合需求的辦公環境。

在海外,優客工場正式佈局中國香港、中國台北、新加坡、洛杉磯和紐約,並以戰略投資形式進入印度尼西亞市場;逐步建立國際會員體系,形成優客工場全球資源共享,實現企業全球化多點、快速、同步佈局;

毛大慶坦言,共享辦公是一個連鎖業務,規模很重要。但規模可以通過合併、輸出管理等許多方式做大。「我最終要的是店的數量多,管理面積大,這樣才能令我們所能涵蓋的企業數量多。我們最終要做一件什麼事呢?我要把優客工場所有入駐企業從廠區都搬到線上去。目前已經搬了四五千家,線下共有六千多家。今年上半年得努力搬到1萬家。」

「毛大慶你開了200多個連鎖店,1萬家企業在你的店裏租桌子辦公,那又怎麼樣呢?對,那不怎麼樣。但是,如果這一萬家企業都到了我們的互聯網平台上那又怎麼樣呢?那這事可就怎麼樣了。」毛大慶表示。

「他們之間可以產生各種各樣互動交易。他們可以在這上面發佈廣告,發佈信息,包括他們賣東西,做電商,外面的人也可以在平台上找到他們。這個類比就像Facebook的Home page,就是企業服務版。Home page其實就是為企業提供了一個園地,企業可以展示自我,發佈廣告、推送視頻、賣東西、做各種交易。Facebook最掙錢的東西是什麼呢?Facebook其實賺的是廣告錢。」毛大慶說,優客工場看重的並非租金收入,而是互聯網生態閉環產生各種可以令人「無限遐想」的收入。

來源:21世紀經濟報道

原標題:從野蠻生長到精耕細作:共享辦公的「聚」與「變」


本文來源:http://www.jiemian.com/article/2010686.html




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