下載 ||物業物業工程管理前期介入方案(40頁)

作者:Flower    發表日期:2018-06-29 12:24:13

物業物業工程管理前期介入方案
(起草方案)
物業服務企業的工程前期介入工作應站在業主未來使用物業和物業管理公司維修便利、節約的角度,對物業的環境佈局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線佈置、施工質量、竣工驗收等多方面提出意見,避免日後使用過程中產生不足或缺陷。同時,早期介入可以使物業管理者更好地了解物業設施設備的安裝、施工狀況,為日後設施設備的管理打下基礎。
第一章 規劃設計階段的物業工程介入工作
一、規劃設計階段介入的意義
規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素。同時,設計人員主要是從設計技術角度考慮問題,往往忽視了以後的管理和使用問題。
因此,物業管理人員在規劃設計階段,從業主或使用人的角度,從物業管理的角度,全面細緻地反映物業管理能得以順利實施的各種需要,以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷,對不當之處提出修改方案,可優化設計,完善設計中的細節,儘量避免或減少在接管樓盤後出現的難以解決的問題。
二、規劃設計階段介入的要點
1、必須完善配備設施
如果是一個居住小區,那麼幼兒園、小學校、商場、美容美髮室、飲食店、商務中心、郵電所、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規劃設計中予以考慮;如果是寫字樓,那麼商務中心和停車場就顯得很重要。
2、規劃好水電供應容量
物業在規劃設計時,要根據實際情況,充分考慮到地域特點和發展需要,以此來規劃設計水電供應容量問題。
3、設計好安全保衛系統
在考慮成本的前提下,儘可能設計防盜報警系統,給業主和租戶創造一個安全的居住辦公環境。完善可靠的報警系統能替代防盜網,因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀,而且一旦發生火災,就無法逃離火場,彼時的安全,此時卻成了更大的危險。
4、決定垃圾處理的方式
根據各地氣溫不同,決定是否適宜採用垃圾通道。如採用這種方式,則應考慮如何通過管理來保持通道清潔,使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭;如不採用通道,則應考慮如何在各樓道設垃圾桶,分發垃圾袋,並由專人收倒垃圾。
5、消防設備設置要細緻周密
在建築設計中,消防設備的配套是有嚴格要求的。物業管理公司則應着眼於各種消防死角,比如大樓中的通道部分,電纜井部分,自動噴淋裝置的安裝部位等。
6、擇優選用建築材料
物業管理公司應根據自己在以往所管樓宇中所見建材的使用的情況,向設計單位提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告,以便設計單位擇優選用。
7、對於一些細微之處提出合理意見
物業管理公司應從住戶的立場出發,儘可能全面細緻地考慮到各種可能的使用問題,提請設計單位注意。
第二章 施工階段的物業工程介入工作
一、熟悉、掌握項目
物業基本狀況是籌建物業管理機構、配備管理服務人員、測算物業管理成本、制定物業收費標準等的基本依據,只有了解了這些基本狀況,物業公司才能夠有效參與前期管理。
物業基本情況包括以下幾個方面。
1、未來小區的檔次、人口密度和數量。
2、建築物的密度、層高、地下建築狀況。
3、附屬建築物的使用功能和建築面積。
4、區內環境及周邊環境,包括景觀及綠化面積、公共設施。
5、公建區域及面積。
6、小區出入口及區內道路。
7、公共設備,如供電系統、給排水系統、供熱系統、供水系統、電梯、通風及空調系統、安全防範系統、自動消防系統、通信及寬帶網絡系統、有線電視系統。
8、停車場(庫)等的基本狀況。
(一、)掌握項目工程進度
在現場巡視過程中,記錄所有關注的細節,為物業接管後的維修維護工作做準備。
1、根據工程計劃,調整工作計劃;
隨着現場情況的變化,工程進度計劃也在隨時調整,物業現場介入人員應關注該計劃,及時調整物業的跟進計劃及工作側重點。
2、記錄設計方案和施工圖紙變更;
物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整3、記錄施工現場發現問題,並提出合理化建議,為日後的維修維護做準備。
4、施工過程會根據施工便利與否而適時調整,所以,有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符,物業現場介入人員必須在圖紙上進行標註;如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化,使今後的物業維修能準確判斷位置。
(二)、掌握各配套專業的施工圖紙
1、施工圖紙;
收集、整理各類圖紙,包括建築、結構、機電設備等各系統圖紙;
2、機電設備及建材的資料;
收集機電設備及建材的資料,包括:封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料複印件,並關注必需的配件、配料、專用工具,為日後的維修保養工作作好充分的準備。
(三)、掌握各配套專業的技術方案
1、通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點;參加專業會議,通過會議上的問題討論、焦點爭論,了解項目情況,並在會議上明確物業要求,適時的提出合理化建議。
2、根據會議等的實際情況,適時提供書面建議。
(四)、掌握各系統設備的配置情況
二、各專業的技術、方案論證,工程相關建議;各專業的技術參數分析、設計方案論證;
對各專業提出技術建議;對各系統提出管理建議;
1、改進設計中不利於後期物業管理及業主使用的優化建議;
設計中有許多不盡人意之處,一些設計人員甚至忽略後期維護、管理的需求,物業現場介入人員要了解、記錄這些信息,並結合實際根據優化的可能性,有針對性的適時提出物業書面建議。
2、改進施工中不利於後期物業管理及業主使用的優化建議;
物業現場介入人員應通過記錄現場的情況,匯總後及時向甲方及施工單位提供書面建議,督促整改不便於後期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗,特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。
3、優化施工質量的建議。
關注施工中的問題,對施工質量及時提出意見和建議,從而輔助提升工程質量和項目品質;無論是對設計還是對施工的現場建議應注意時效性。
4、對重要設施設備的選型、採購合同中的維保條件提供建議;
三、工程質量跟蹤
(一)、分專業進行質量跟蹤
1、參與施工監理,及時發現施工過程中出現的質量問題,並適當地向項目公司、總工室等部門反映,必要時以公司名義發函,促使施工單位儘快改正,儘可能將建設質量隱患消滅在建造過程中,從而提高樓盤的建造質量;注意的重點是隱蔽工程,如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、採用導線的型號(是否阻燃),電氣連接的緊固,以及是否按設計要求施工;
2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況,並對圖紙的改動作出記錄,便於後期管理,也為接管驗收(竣工驗收)打下基礎,可提高驗收質量,對驗收中發現的仍需改進之處,也比較清楚,容易交涉和協調;
(二)、混凝土結構驗收工作標準
1.        混凝土結構中不得有蜂窩、孔洞、裂縫(宏觀)和破損等缺陷。
2.        構件尺寸的允許偏差、構件安裝的允許偏差不得超GB50204-1992的規定。鋼筋混凝土的結構產生變形、裂縫,不得超過GBT10-1989的規定。
3.        混凝土結構的裂縫將導致屋面漏水,外牆滲水,深度達到鋼筋表面的裂縫還可引起鋼筋鏽蝕,鐵漲,混凝土脫落,影響結構的強度,對房屋的使用性和耐久性造成很大影響。
4.        裂縫也是基礎不均勻沉降、配筋不足、混凝土強度低、局部超載等設計、施工不良的反映,在接管驗收時必須引起高度重視。
5.        在接收中對裂縫可對照以下要求掌握;處於乾燥空氣介質中的結構裂縫視其部位和危害程度,最大允許縫寬為0.5mm。寬度大於0.5mm的裂縫,宜進行處理。梁的腹板中斜裂縫高度超過腹板高度的3/4者,或除斜裂縫外同時在梁端主筋外還有水平裂縫者,不論裂縫寬度大小,均應考慮進行加固。

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